こんにちは。
滝澤です。
現在、バブル崩壊やリーマンショックといった出来事を経て、まだまだ不況のあおりを受け続けています。
この不況の中、生活を切り詰めてでも夢だったマイホームのためや、子供の為に住宅ローンを組み毎日必死に働いていて返済している人が多い日本。
切り詰めて生活しているという事もあって、生活費を稼ぐことで精一杯であったり、病気や怪我・子供の習い事などの急な支払いのためにカードローンで借金をしたり、そもそも普通の生活すらできない！
と余裕がない！住宅ローンが払えない！と悩んでらっしゃる方がとても多いです。
今回は、この「家のローンが払えない」時に対処する為の方法や必要な知識について話をしていきたいと思います。
払えなかった場合、いつまで家にいられる？
まず、質問です。
住宅ローンが払えなくなったら家から追い出されるでしょうか？
答えは「その物件の競売が終了し次第、強制撤去になります」
大体、期間としては滞納してから12ヶ月以降。たったの1年です。。
とはいえ、いきなり追い出される訳ではありません。
家を追い出されるまでにはある一定の段階を踏まないといけないようになっています。
初めて住宅ローンの返済を滞ってから、2ヶ月くらいで金融機関より返済金の入金を催促（競売予告通知）されるようになりますので注意しましょう。
ここで注意しなくてはならないのが、銀行側は基本的にいつでも「期限の確定が出来る」ということです。
専門用語では【期限の利益喪失】と言います。
意味としてはカンタンで、今まで分割で時間を掛けて返済できたものを一括で返済しなくてはいけなくなるという事。
「え？何千万も一括で返済する事なんて出来る訳ないじゃないか！」
と普通であれば思いますよね。
昔はすぐにこういうケースになっていましたが、最近の住宅ローン商品は、保証会社を介していることが多いのですぐに一括返済を求められることはありません。
返済の滞納がさらに進むと（滞納3ヶ月くらい）銀行から保証会社へ代位弁済を求められるでしょう。
その後（滞納3ヶ月以降～4ヶ月くらい）に保証会社から住宅ローンの債務者へ一括返済を求められます。
滞納して6ヶ月くらいで競売開始決定通知や現状調査通知が届き、現状調査が開始。
以降（滞納8ヶ月）は競売や任意売却への手続きが進み、最初に滞納した時期から数えて長くても1年くらいで家を退出しなくてはいけなくなるでしょう。
家のローンが支払えない時の対処法
コツコツと長期的に返済してこようと、借りて間もない時であろうと何も対処しなければ「たったの1年」くらいで家を追い出されてしまいます。
指をくわえて黙って見ているのではなく、今回紹介する7つの対処法をチェックし、現状で出来そうな事をきちんと行動していきましょう。
では7つの対処法について解説していきます。
借り換えの検討
住宅ローンが払えなくなった場合はまず「払えなくなった理由」を洗い出す必要があります。
- 当初借り入れた条件が実はあまりよくなくて月々の返済が多かったり金利が高かったりはしませんか？
- 転職や、病気や怪我によって収入が減ってしまったりしていませんか？
- 想定しえなかった子供の学費に支払いが困難になっていませんか？
このような場合はすぐに「借り換え」を検討しましょう。
金融機関では実は住宅ローンの借り換えを推進しているところが非常に多いです。
金融機関によっては、新規借り入れより借り換えの方が住宅ローン金利よりも安いという事も多々あります。
TVで見た事もあるかもしれませんが、マイナス金利政策が実行されてから銀行は国にお金を預けるのではなく人にお金を預けるようシフトしてきたこともあって、今住宅ローンはこれまでにない超低金利です。
私も住宅ローンは一度借り換えをしていますし、殆どの人が見直しをしています。
他にも、借り換えには大きなメリットがあります。
それは借り換えのタイミングで「返済プランを見直すことが出来る」ことです。
既存の住宅ローンを続け、金利や返済期間の交渉を行うことももちろん出来ます。
最近では国から進んで相談を受けなさいという忠告が出た程です。
しかし、既存の住宅ローンの返済条件を変えるというのは基本的に「条件変更手数料」が発生したり、返済能力を問われたり（ローンの再審査）するので注意しましょう。
借り換えする際にも、抵当権の変更する際の手数料や借り換えする上での一括返済手数料が掛かることはありますが、長期的に見ると非常に効果的です。
目安としては
- 返済期間が残り10年以上
- ローン残高1,000万円以上
- 金利が安くなる
これらの条件が揃っていれば、手数料などが発生しても、メリットの方が高いです。
しかし、メリットが高いかどうかよりも返済できるのかどうかがポイントです。
なので返済シミュレーションを作って見せてもらい、現実的に返済できるのかをきちんと見極めましょう。
生活費の見直しをする
次は払えなくなった理由が「生活費に原因があった場合」。
生活費に限らず毎月の支出における固定費というものは非常に厄介です。
毎月支払っている固定費を確認しましょう。
- 携帯
- 通信費
- 電気/ガス
- 自動車
- 保険料
- 食費
- 教育費
携帯代
大手キャリア（docomo・AU・softbank）に契約して、スマートフォンを利用しているのであれば、格安スマホに変更するのがオススメです。
プランによるので、いくら節約できるかは人それぞれですが1ヶ月で数千円節約する事ができます。
もし、家族で大手キャリアに契約している場合、その人数分×数千円節約する事が可能です。
通信費
マンションが提供しているインターネットプランの場合、基本的に安く利用できますが個人契約で高速の回線を利用しているのであれば、変更したほうがいいでしょう。
光回線などはプロバイダも含めると3,000円～6,000円程度かかります。
これをスマートフォンのテザリング機能＋モバイルルーターに変更すれば、通信費がほぼ0円になりますので、大幅に固定費を削減する事ができるでしょう。
電気・ガス代
ここ最近、電気やガスは自由化されました。
電気はエリアにもよりますが1ヶ月で数千円程度、ガスに関しては1ヶ月で数百円の節約をする事ができます。
1ヶ月単位でみると、大した事はありませんが1年～数年でみればかなり削減する事ができるので、必ず他の会社プランをチェックし安ければ変えてしまいましょう。
自動車
あなたの車は本当に必要ですか？
車は駐車場代/ガソリン代/保険代/車検代など、所有しているだけでもとにかくお金がかかります。
これをレンタカーやカーシェアに変更するだけで1ヶ月数万円かかる固定費が数千円まで削減可能。
利用しなければ0円になります。
車を所有している方が手間は減りますが、住宅ローンが払えないのであれば「手間」よりも大事なのは「お金」です。
今一度車が本当に必要なのか考え、売る事を前向きに検討する事をオススメします。
保険料
保険会社には加入していますか？
もし、加入しているのであれば月々の金額を見直したりプランを考えましょう。
とくに無駄なのが「貯蓄型保険」です。
どうしても掛け捨て型保険の場合、勿体なく感じてしまい貯蓄型保険を選びたくなりますが、掛け捨て保険を選んで貯蓄型保険との差額分を株式投資したほうがお得です。
保険料の支払いが難しくなっている場合は金額を見直し、貯蓄型保険に入っている場合は掛け捨てにするなどして保険料を削減しましょう。
食費
お昼ごはんはいつも何を食べていますか？
食費の中で1番お金を消費しているのは「昼」が多いです。
なぜなら、平日の昼は「外食」にしている人が殆どだからです。
スーパーで肉が●●円安い、野菜が●●円安いというレベルではいつまで経っても固定費は削減できません。
塵が積もっても山になるには何年もかかってしまいます。
食費を見直すなら食材よりも外食を見直しましょう。
平日の昼を常に外食にしているケースであれば数万円節約する事も可能です。
教育費
出来る限り、教育費は削減しないようにしましょう。
子供にかかる教育費は1,000万以上とされていますがこの費用は「子供の将来に対する投資」であるからです。
投資とはいえ、自分に戻ってくるお金はないかもしれませんが、ここを削減してしまえば子供の将来の道は狭まってしまいます。
生活費についての統括
生活費を見直そうとすると、大体の人が「エアコンの温度を上げる」「電気の使用を抑える」「スーパーで安い食材を買う」といった今すぐできるような事をやりがちですが、今すぐできるこのような身近の節約方法は殆ど効果がありません。
それよりも今回紹介した7つをきちんと見直し、今いくら使っていてどれくらい節約できるか考え、実行したほうが節約になります。
また、急な支払いによって返済が圧迫される場合はカードローンを使う方法も良いでしょう。
カードローンで月々負担にならない返済額で抑えられるのであれば一時的に使うことは非常に賢い使い方です。
任意整理や個人再生
さて次は住宅ローン以外にもローンを契約していた場合について。
住宅ローン以外のローンの返済が厳しい場合は任意整理や個人再生といった方法も可能です。
任意整理とは、司法書士が債権者と交渉して返済が可能になる条件（期間や金利など）で合意してもらい返済していく事。
自己破産と比べると裁判所が関与しないので早く済みますが、今後5年間はカードローンなど借り入れが出来なくなりますので注意が必要です。
個人再生では、住宅ローン特則を生かし住宅を残しつつ他のローンについての条件を変更することが出来ます。
この手続きではローン返済中の家を守りつつ、返済が楽になるのでメリットがありますが、デメリットとしては準備しなければいけない事などが多く、素人では難しく手軽に行えない点です。
借入先の金融機関に交渉をする
次の方法は借入先の金融機関に交渉することです。
最近では国から金融機関への推進もあり、条件変更や返済軽減に関する相談には比較的乗ってくれやすい状況下にあります。
住宅ローンの返済が厳しくなってきたら、自分が今ローンを利用している金融機関と交渉・相談をまずはしましょう。
交渉するポイントは「金利」です。
最近は世界や日本国内の情勢に応じて融資金利というものは変動しております。
もちろん住宅ローンも変動していて、借り入れ時から何年か返済していると「金利相場より高く払っている」という事が多いのです。
例えば5年前に住宅ローンを契約していた人は変動金利で1%以上の金利でしたが、2017年現在では底をついており0.6～0.8%で借りれます。
最近では個人向けの融資に力を注いでいる金融機関が多いので、他銀行の住宅ローンパンフレットを持って交渉するといいでしょう。
銀行側としては、借りている人の金利が今現在借りている人の金利に差があっても、親切に伝えてはくれません。
金利が0.1%下がるだけでも、返済額は大幅に変わってきます。
自分で今利用している金融機関の住宅ローンの金利を確認したり、他銀行の住宅ローンに借り換えるとどの位金利が安くなるか調べ、行動していきましょう。
任意売却
借り換えや条件変更などでは、負担軽減にならないレベル。
返済が滞り、お金に余裕が全くない場合は、「家を売却し返済する」ことになります。
これが任意売却という方法です。
住宅ローンは通常担保として土地を抵当権設定していますので、任意売却した際は一括返済が条件となります。
任意売却は返済が滞って、銀行から保証会社へ代位弁済したあとのタイミングに行うことになるので、今自分がどの段階か見極めてから検討するようにしましょう。
任意売却でのメリットは、家が高く売れることで「残債務が減ること」です。
家が高く売れれば、負担がぐっと下がりますから新しい生活を始める際に楽になります。
競売
任意売却以外の方法として裁判所が手続きする競売という方法です。
競売は所有者の意思は全く考慮されず、裁判所が勝手にすすめていきます。
つまり、自分で対処していく方法ではありません。
手続き上での手間が少ない反面、対外的に強制退去させられることが知られるために精神的苦痛が大きいことでしょう。
また競売は「安く売却されてしまう」ケースが多く通常より20～50%下がってしまう事も。
競売に掛けられたとしても「任意売却」が出来れば競売の取り下げをすることが出来ます。
任意整理と競売どちらがオススメかというと、断然「任意売却」です。
競売になる前に任意整理を進めていくようにしましょう。
自己破産をする
最後は自己破産という方法です。
自己破産とは税金を除いた全ての返済を支払う必要がなくなります。
この自己破産のメリットは、手続き開始後に給料などの差し押さえがなされないことや保証人を除いた家族には一切影響がないことです。
デメリットは、借り入れが10年近く出来なくなることに加え、自己破産時には家具や車といった財産・資産が無くなること。
そして国が発行する機関紙に掲載されてしまいますので、闇金などに狙われる可能性があります（今では殆ど無いですが・・・）。
また、自己破産後に就ける職業は一定の制限がなされるなどがあります。
まとめ
住宅ローンが払えないからといって、絶対にしてはいけない事が「流れに身を任せる事」です。
上記でも説明した通り、競売になると安値で家が売られてしまうので凄く損をします。
まだ競売の前の段階であれば、今までお話してきた事を見直せば元通りの生活に戻していけるかもしれません。
まずは生活費の見直し等、出来る事から進めていき家を強制的に退出しなければいけないといった状況を打破しましょう。
